Kredit bomo črpali v več fazah. To pomeni, da banka ne nakaže celotnega zneska direktno na moj TRR. Banke nam­reč po fazah sprostijo največ 60 do 80 odstotkov sredstev od vrednosti premoženja, vključujoč nepremičnine, ki se zastavijo, in lastna sredstva. Če imamo nepremičnino vredno npr. 50.000 evrov in lastnih sredstev npr. 20.000 evrov, nam banka v prvi fazi sprosti največ 56.000 evrov, če njena politika omejuje sprostitev do največ 80 odstotkov vrednosti premoženja. Po porabi sredstev se spet izvede cenitev. Teoretično bi bilo naše premoženje vredno 126.000 evrov (70.000 evrov lastna sredstva + 56.000 evrov kredit), 80 odstotkov od tega je 100.800 evrov. Če bomo najeli kredit za npr. 100.000 evrov, bomo v drugi fazi prejeli preostanek v celoti, tj. 44.000 evrov. V tem primeru bi kredit izčrpali v dveh fazah.

Postopek od dogovora, da bova vzela kredit pri tej banki, do črpanja prvega obroka denarja naj bi trajal mesec dni.

Zaporedje korakov za najem kredita mi je razložil moj bodoči osebni bančnik: banka sama pridobi zemljiškoknjižni izpisek, na podlagi katerega se prepriča o lastništvu zemljišča, ki bo vključeno v hipoteko (za to sem moral posredovati številko parcele in kataster). Sledi ocena vrednosti premoženja: cena zemljišča po GURS, višina že vloženih sredstev (za to se predložijo računi), gradbeno dovoljenje, komunalni prispevek, priključki in drugo. Z odobrit­vijo pravne službe banke lahko bančnik sklene pogodbo za kredit in postopek se lahko nadaljuje.

Vlogo za kredit je pripravil bančnik, sam pa sem moral priskrbeti izpiske svojega transakcijskega računa (TRR) za zadnjih šest mesecev, tri plačilne liste, potrdilo delodajalca, upravnoizplačilno prepoved, na upravni enoti potrjeno gradbeno dovoljenje in slike zemljišča. Odobritvi in podpisu pogodbe je sledil prenos TRR na novo banko, potem pa obisk notarja za vpis hipoteke na nepremičnino. Postopek od dogovora, da bova vzela kredit pri tej banki, do črpanja prvega obroka denarja naj bi trajal mesec dni.

Predčasno poplačilo?

Odločila sva se, da bova poskušala odplačati kredit prej, a le, če denarja ne bova potrebovala oziroma si ga ne bo treba izposojati pri banki za kakšne nove naložbe.

Kredit je mogoče tudi predčasno poplačati. So pa s tem stroški, saj lahko banka zaračuna nadomestilo v skladu s svojim cenikom. Postavlja se vprašanje o smiselnosti tega početja, saj so stanovanjska posojila običajno ugodnejša od potrošniških ali katerih drugih. Verjetno je vsaj v prvi polovici odplačilne dobe dolg še vedno tako velik, da je celotno poplačilo nemogoče. Šele v drugi polovici dobe odplačevanja predstavlja glavnica bistveno večji delež od obresti, saj se največji delež obresti plača pri prvem obroku in najmanjši pri zadnjem. Torej, bolj ko gremo proti koncu odplačevanja, manj obresti za plačilo je še ostalo. Na koncu tako v največjem deležu odplačujemo le še glavnico.

Banke imajo tudi tukaj dobro premišljen sistem. Midva sva se odločila, da bova poskušala odplačati kredit prej, a le, če denarja ne bova potrebovala oziroma si ga ne bo treba izposojati pri banki za kakšne nove naložbe. Bolje je, da se po potrebi višek smotrno porabi, ugoden stanovanjski kredit pa redno odplačuje.

Kredit in stroški

• Znesek kredita: 100.000 evrov
• Število anuitet: 240
• Letna fiksna obrestna mera: 2,30 odstotka
• Efektivna obrestna mera: 3,21 odstotka
• Anuiteta: 522,57 evra
• Skupno natečene obresti: 25.416,92 evra
• Skupno odplačani znesek: 125.416,92 evra

Dodatni stroški, ki niso vključeni v zgornji postavki skupno odplačanega zneska:

• Stroški odobritve: 150 evrov (lahko so tudi 0 evrov ali vsaj s popustom, stvar dogovora)
• Mesečna premija za življenjsko zavarovanje: 35 evra. Zavarovanje se sklene za primer smrti kreditojemalca. V tem primeru zavarovalnica vrne del neplačanega kredita.
• Mesečni strošek vodenja TRR (kreditnega): 1,75 evra (lahko je tudi 0 evrov, stvar pogajanj). V 20 letih nas to stane več kot 400 evrov.
• Stroški cenitve/odvetnika: 350 evrov

V efektivno obrestno mero niso vključeni stroški notarjev in odvetnikov, ki nastanejo npr. ob vpisu hipoteke v zemljiško knjigo, stroški, ki so posledica dodatnih obresti ob neplačevanju kredita, opominov in drugih neželenih situacij.