V več blokih so se lastniki odločili, da kurilno olje zamenjajo z zemeljskim plinom in dotrajani oljni kotel nadomestijo s sodobnejšim plinskim, pravi Vlado Ahčin, vodja dejavnosti toplotne oskrbe v PE Energetika v podjetju Domplan iz Kranja. Obstajajo tudi stavbe, v katerih so se odločili, da z etažnega ogrevanja preidejo na toplovod ali zemeljski plin, v enem večjih naselij v Kranju bodo skupno kotlovnico posodobili z novimi plinskimi kotli in kogeneracijo, še našteva spremembe oziroma ukrepe, za katere se odločajo lastniki v blokih. Podobne izkušnje imajo v podjetju SPL v Ljubljani. Martina Valič, vodja službe upravništva, pove, da gre pri ukrepih v VSH, ki se ogrevajo z zemeljskim plinom, večinoma za menjavo starih kotlov s sodobnejšimi, pogosto je treba odkopati in zamenjati cevovode v zemlji, na katerih je premalo ali sploh nič toplotne izolacije, ponekod zaradi starosti celo puščajo in povzročajo velike toplotne izgube. V blokih ali soseskah, kjer se ogrevajo na kurilno olje, se za prehod na zemeljski plin, če seveda obstaja omrežje, odločijo, ko je stari kotel dotrajan, kjer je blizu toplovod, pa se priključijo nanj, še našteva Valičeva. Vse pogosteje lastniki zamenjajo oljni kotel s plinskim ali plinskega s sodobnejšim, še preden se obstoječemu izteče njegova obratovalna doba, saj želijo povečati učinkovitost sistema, pojasni Peter Kern, vodja PE Nepremičnine v Domplanu.

Pogojev za obnovljive vire energije ni

Energenti, ki se najpogosteje uporabljajo v VSH, so torej kurilno olje, zemeljski plin in toplota iz toplarn. Kaj pa obnovljivi viri energije, zakaj se v blokih na primer ne odločijo, da se bodo ogrevali na lesno biomaso ali kotle zamenjali s toplotnimi črpalkami in sprejemniki sončne energije na strehah? Upravniki se strinjajo, da za takšne ukrepe večina VSH in sosesk nima možnosti ali pa so predragi. Če bi želeli uporabljati lesno biomaso, naj bo pelete ali sekance, preprosto ni prostora za njihovo skladiščenje. Poleg tega izračuni kažejo, da je naložba v kotel na pelete (za te bi se morda še našel prostor, glede na to, da je dobava lahko večkratna) visoka, zato ta možnost odpade, pojasni Ahčin. Očitno jih ne prepričajo niti subvencije Eko sklada, saj tam niso prejeli niti ene vloge za nepovratno spodbudo za kotel na lesno biomaso. Ta je energent ogrevanja le v VSH, kjer se je občina odločila za postavitev večje kotlovnice in daljinskega sistema ter za to podelila koncesijo, pove Valičeva. Tak je primer iz Ribnice, kjer so se v marsikaterem bloku odločili, da preidejo na ta sistem, še doda. Prav tako ni zanimanja za toplotne črpalke, pravijo upravniki in pojasnjujejo, da za zemeljske kolektorje ni dovolj površin, vrtanje vrtin za izkoriščanje toplote podtalnice, če ta sploh je na parceli, in za geosonde ter toplotne črpalke pa je izjemno drago.

Deloma urejajo izbiro energenta občinski akti, če jih je občina sprejela, na državni ravni to ni opredeljeno, pravi mag. Hinko Šolinc z direktorata za energijo na ministrstvu za gospodarstvo. V Ljubljani na primer že od konca leta 2003 velja pravilnik o načinu ogrevanja na območju MOL, v katerem je napisan vrstni red uporabe posameznih energentov. To pomeni, da na primer z zemeljskega plina lahko preidemo le na daljinsko toploto ali obnovljive vire energije, ne moremo pa izbrati utekočinjenega naftnega plina ali na primer kurilnega olja. Za novogradnje, rekonstrukcije, obnove ali menjave ogrevanja velja, da imajo prednost obnovljivi viri in toplovodi, šele če nič od tega ni mogoče, lahko izberemo zemeljski plin. Na dnu lestvice sta kurilno olje in električna energija. Kakor pravi mag. Šolinc, je treba pred vsako menjavo energenta v VSH preveriti, ali obstaja občinski odlok oziroma predpis o tem.

Potrebno je 50- ali 75-odstotno soglasje

Postopek izvedbe kakršnega koli ukrepa se začne na pobudo etažnih lastnikov, če je glede na življenjsko dobo nujna zamenjava kotla, pa mora lastnike na to pravočasno opozoriti upravnik, pravi Kern. Potem ko na zboru lastnikov upravnik predstavi mogoče ukrepe in njihove učinke, je treba zbrati zadostno soglasje lastnikov, pri tem pa so zakoni in predpisi zelo natančni. Najprej je treba ugotoviti, za kakšne vrste poseg gre. Zakon o graditvi objektov loči redna in investicijska vzdrževalna dela. Redna so tista, s katerimi se ne spreminja zmogljivost inštalacij in opreme ter ne posega v konstrukcijo objekta. V praksi to pomeni, da v to kategorijo spada menjava dotrajanega kotla in lahko tudi energenta, obnova cevovodov oziroma vsi posegi, ki so nujni zaradi starosti sistema. Po stanovanjskem zakonu in pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb je zanje treba zbrati soglasja lastnikov, ki imajo več kot 50-odstotni solastniški delež v stavbi. Investicijska vzdrževalna dela so posodobitve inštalacij, naprav in napeljave. V praksi to pomeni odločitev lastnikov za menjavo kotla pred iztekom njegove obratovalne dobe; odločitev za drug energent kljub dobremu kotlu, kar pomeni tudi nov kotel; vgradnjo dodatnih naprav poleg obstoječih, na primer naprave za soproizvodnjo toplote in elektrike. V teh primerih morajo zbrati soglasja lastnikov, ki imajo več kot 75-odstotni solastniški delež, pojasni Kern.

Zakon o graditvi objektov predvideva tudi tretjo možnost, in sicer da moramo, če s katerimi koli prej navedenimi deli posegamo v konstrukcijo objekta, spreminjamo njen zunanji videz ali moramo na primer dograditi ali na novo zgraditi kotlovnico, pridobiti gradbeno dovoljenje. V tem primeru mora biti soglasje etažnih lastnikov 100-odstotno. Vendar pogosto ni jasno, kdaj je gradbeno dovoljenje v resnici potrebno in kdaj ne, zato je treba v teh primerih dobiti pojasnila oziroma tolmačenje zakonodajalca, pravi Vera Zevnik, direktorica Domplana.

Gradbeno dovoljenje je potrebno izjemoma

V praksi večjih težav z zbiranjem polovičnih in tričetrtinskih soglasji ni, pravijo upravniki. Običajno se lastniki zavedajo, da so kotlovnica in ogrevalni sistem s kotli vred njihova lastnina in imajo temu ustrezen odnos, pravi Valičeva. Pogosto se zelo hitro dogovorijo zaradi želje po nižjih stroških ogrevanja, doda Zevnikova. Zelo velik vpliv na odločitev ima tudi kakovostna in strokovna predstavitev mogočih ukrepov na zboru stanovalcev, se strinjajo upravniki. Tako rekoč nemogoče pa je zbrati stoodstotno soglasje, so še enotnega mnenja upravniki. Vedno je kdo, ki nasprotuje, težave nastajajo zaradi ponekod še vedno neurejenih zemljiškoknjižnih vpisov ali pa so stanovanja v postopku dedovanja in se sploh ne ve, kdo je uradni podpisnik, pravi Zevnikova.

Na srečo ukrepov, pri katerih bi bilo potrebno gradbeno dovoljenje, skoraj ni, vsaj v Domplanu in SPL jih še niso imeli. Kot primer, ko je potrebno gradbeno dovoljenje, Ahčin navaja prehod s kurilnega olja na zemeljski plin, pri čemer je denimo treba urediti prezračevanje, kar lahko pomeni gradbena dela in posege v konstrukcijo. Izvedbo poleg zahtevanega 100-odstotnega soglasja dodatno zaplete to, da gradbeno dovoljenje pomeni tudi obvezno upoštevanje pravilnika o učinkoviti rabi energije v stavbah, ki med drugim predpisuje, da je treba 25 odstotkov energije zagotoviti iz obnovljivih virov energije, opozori mag. Šolinc. To se lahko načeloma zagotovi s sončnimi sprejemniki, če je stavba ustrezno toplotno izolirana in je vgrajeno toplotnoizolativno stavbno pohištvo, saj bodo toplotne potrebe precej manjše, s tem pa tudi absolutna vrednost energije, ki mora biti pridobljena iz obnovljivih virov. Večje težave bodo tam, kjer ti ukrepi ne bodo izvedeni, saj se izračun s sončnimi kolektorji ne izide, pravi Zevnikova. Druge možnosti izkoriščanja obnovljivih virov pa imajo, kakor smo že povedali, številne omejitve.

Večji upravniki vodijo celoten postopek in izvedbo

Ne glede na to, ali gre za redno ali investicijsko vzdrževanje, je predvidene ukrepe treba vključiti v letni načrt vzdrževanja, pravi Kern in doda, da je to pogoj za črpanje sredstev iz rezervnega sklada. Iz tega se običajno financira celotna investicija, če sredstev ni dovolj, pa etažni lastniki iščejo še dodatne možnosti. Da se predvideni ukrep izvede, v povprečju potrebujejo eno leto. Običajno tudi ni dovolj le en zbor lastnikov, ampak dva ali trije, saj gre za zahtevne in drage posege, pravi Kern. Na prvem zboru upravnik predstavi možnosti in lastnikom pojasni, kaj pomenijo posamezni ukrepi. Možnosti lahko navedejo tudi lastniki sami. Nekateri imajo strokovno znanje in izkušnje, drugi so pripravljeni sami poiskati informacije in se poučiti, pravijo sogovorniki. Potem zberejo potrebna soglasja in še dvo- ali tri-članski odbor, ki v naslednjih korakih zastopa interese drugih lastnikov in intenzivno sodeluje z upravnikom. Vendar vmes skličejo vsaj še en zbor lastnikov, na katerem predstavijo projekt in ponudnika.

Projekte za izvedbo izdelajo strokovne službe upravnikov, če jih nimajo, pa pogodbena projektantska podjetja. Pri priključitvi na zemeljski plin navadno to naredijo kar strokovne službe distributerja energenta, kar precej poenostavi in pospeši postopek, saj sočasno pridobijo še vsa potrebna soglasja, pojasni pogosto prakso Valičeva. Po predstavitvi projektov upravnik zbere več ponudb, v katerih mora biti natančno napisano, kaj vse zajemajo, tako da je njihova primerjava preprosta, še doda sogovornica. Med ponudniki so lahko tudi podjetja, ki jih predlagajo etažni lastniki. Postopek zbiranja ponudb in končna izbira, ki jo opravi upravnik, so zelo natančno določeni v 8. členu pravilnika o upravljanju. Večji upravniki tako vodijo celoten postopek, z nadzorom in zagonom novih naprav do predaje v obratovanje vred, pravijo v obeh podjetjih.

Vse le ne gre brez zapletov

Če je volja in dovolj finančnih sredstev, takšni posegi lahko potekajo precej gladko, večkrat pa se zaplete pri nekaterih lastnikom manj razumljivih posegih. Pogosto je več stavb zaporedno vezanih na isto toplotno postajo ali pa ima več stavb isto kotlovnico, kar pomeni, da so od tam pod zemljo speljani cevovodi za prenos toplote. V teh primerih se stroški vzdrževanja in posegov delijo, tako da za kotlovnico plačujejo lastniki vseh stanovanj, ki se ogrevajo iz nje, za obnovo cevovodov pa le tisti, do katerih cevovodi potekajo, pravi Kern. To je marsikje jabolko spora. Težave, ki niso povezane s pridobivanjem soglasja, temveč s splošnim nestrinjanjem lastnikov, upravniki opažajo tudi pri hidravličnem uravnoteženju ogrevalnega sistema. S posegom, ki pomeni pravilno porazdelitev toplote po vseh ogrevalih, se ob posodobitvi kotlovnice dosežejo dodatni učinki manjše rabe energije, vendar je ukrep precej zahteven in predvsem drag, pravi Ahčin. Lastniki se zelo redko odločijo zanj, hkrati pa negodujejo, ker zato niso upravičeni do spodbud Eko sklada za vgradnjo termostatskih ventilov in delilnikov toplote, saj so te pogojene s sočasno izvedbo hidravličnega uravnoteženja. Med problemi, ki jih opažajo upravniki, so še pričakovanja lastnikov, ki želijo za vsako stavbo ali celo vhod svojo toplotno postajo, vendar predvsem pri starejših stavbah, ki so na postaje vezane zaporedno, to pomeni visoke stroške, zato se zanje na koncu ne odločijo.

Delo in dom, 8. september 2010